廣州“住改商”政策20年:禁、放之間沒定局

來源:網絡整理 更新日期:2019-10-26 03:22 中國戲曲學院,中國惠普有限公司,中國驚奇先生漫畫,中國驚奇先生漫畫全集,臨辱尤娜,臨空經濟區,臨猗縣人民政府

廣州“住改商”政策20年:禁、放之間沒定局

天河北,祥龍花園小區里的公司。

廣州“住改商”政策20年:禁、放之間沒定局

祥龍花園小區,住房改造為民宿出租。

廣州“住改商”政策20年:禁、放之間沒定局

祥龍花園小區,走廊墻上的公司招牌。

7月底,南都對廣州天河駿匯大廈超三分之二住宅用房被出租商用的現象進行了獨家報道。8月初,天河南街道聯合衛生、住建、教育、市場監管等部門對駿匯大廈“住改商”核查整改。南都記者回訪發現,整改后雖然改觀不少,但仍有很多商鋪和公司照常營業。

有住戶對此表示不滿,為什么有些商鋪和公司還在營業?能否將大廈恢復為原來的純住宅模樣?記者了解發現,這個問題并不能給出一個簡單的肯定或否定答案。在廣州諸多類似駿匯大廈多年“住改商”糾紛難斷的背后,還體現20年來政策的頻繁變動,“禁”與“放”之間總是沒有定局。

2000年

廣州首現“住改商”禁令

南都記者了解到,廣州市早期“住改商”現象多數是從20世紀80、90年代自發形成,由居民樓改裝為商鋪,風氣所及在一個區域范圍內漸成規模。梳理20年來媒體的報道可以得知,廣州最早的“住改商”禁令在2000年出現。

2000年11月,廣州市工商局發出的《關于企業經營場所登記有關問題的通知》中規定:“凡沒有產權證、建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證的違章建筑,以及產權證注明用途為住宅的以及宅基地房,一律不準發照。”此時,如天河區六運小區有“住改商”的店鋪已經開了好幾年了。另據媒體報道,同年12月12日,市工商局又放松“口氣”,出臺《關于工商登記放寬政策問題》,規定“住宅改作商用的,提供房產證和租賃合同”即可。

禁令出現不到半年,在2001年2月,廣州市規劃局試行《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》。雖然表明任何單位和個人應當按照城市規劃部門審批的建筑物的使用功能使用建筑物,未經批準不得擅自改變建筑物的使用功能;但對已經改變住宅建筑的使用功能從事生產或者經營活動的,另規定處理辦法。

處理辦法詳列了可以經城市規劃部門處理后依法將原住宅建筑改變使用功能以及可以臨時改變住宅建筑的使用功能的幾種情形。此外,它也表明了5種不得改變住宅使用功能的情形,需要一年內改正。實際上,這些都是對既定事實制訂的變通政策。

到了2002年8月,廣州市工商部門出臺《關于明確企業注冊登記工作中幾個問題的通知》,著重放寬企業經營場地的限制,允許住宅樓在限制范圍內作為企業開辦的法定地址,是為進一步松動。

2005年

禁令趨嚴,天河南開展整治

時間轉到2005年。這一年5月1日,廣州市實施《廣州市房屋租賃管理規定》,其中第十一條規定,承租人應當“按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋,不得擅自改變建筑物使用性質”。這意味著住宅樓等非商用用途的房子不得開公司、商鋪。廣州市工商部門也表示,從5月1日開始,只有房產證上標明是商住、寫字樓、商鋪的租賃房和自有房,才能辦理工商營業執照,同時年檢也是一樣要求———已到期的工商營業執照若要續辦,經營場所必須是商用用途,否則就不予辦理。

在當時,有媒體報道稱,“住改商”號稱在廣州市商鋪中占據三分之一,如果嚴格禁止,影響巨大。又有數據顯示,廣州用于出租的房屋共有約80萬套,其中很大部分轉作商用;另外,廣州無合法證件的生產經營場所共有10多萬戶。其時,“住改商”集中的區域包括天河南、龍口西、淘金、建設六馬路、大南路、高第街、狀元坊、上下九、江南西等處。

天河南首先開展整治行動。天河區政府7月13日頒布《關于整治天河南轄區生產經營場所的通告》,重點查處取締污染擾民店檔及無證照經營場所。據當時同城媒體報道,各“住改商”集中區域當中,天河南由于發展時間較長,所以將住宅正式辦理了轉用商用用途的還是占較大比例。業內人士稱,天河南育蕾、六運小區內的“商鋪”,約六成依法辦理了“住改商”手續,即房產證上已將住宅用途永久改成商鋪用途,而剩下部分是改了“臨商”,即通過規劃局等有關部門將住宅用途短期性改成商鋪用途;還有部分住宅無辦理任何手續即作商用,是無證經營。

受嚴查影響,在媒體走訪時,天河區六運小區、育蕾小區很多商鋪自動關門避風頭。在江南西,住宅禁商的消息出來后,一些商鋪開始拋盤轉手,租價也有所下降。中介透露,要求轉租或拋盤的數量比上一年同期增加了近三成。

2005年的“住改商”政策變動,不僅引起媒體廣泛關注,還促使學者、商圈和民間各方大討論。廣州市政府有關人士接受媒體采訪時亦表示,由于涉及的利益面非常廣,政策法規性強,所以推進的時候不能搞“一刀切”。

2007年

《物權法》出臺,清除擾民“住改商”

在2007年,關于“住改商”,有一個很重要的因素就是《物權法》的頒布實施。《中華人民共和國物權法》于2007年3月16日通過,自2007年10月1日起施行。《物權法》第七十七條的出現,使反對“住改商”的業主自此有了明確的法律依據:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意”。

同一年,廣州市整規辦表態,廣州將按《物權法》規定,清除擾民住改商,疏導或保留居民意見不大的住改商商戶或商業區。2007年8月,天河南住改商商戶“特事特辦”,條件是只能拿一年一簽的臨時商業執照。

2009年初,《廣州市天河區商業網點發展規劃(2007-2020)》正式向社會公示,對以往嚴控的“住改商”條件大幅放寬,甚至連未納入社區商業網點規劃的“住改商”,在不存在污染擾民、安全隱患的情況,符合消防、衛生、環保和規劃的相關法規等條件下,也予以保留,逐步引導其向街道內適宜發展和選擇發展的地段搬遷。

可是,到2009年7月,廣州市工商局領導告訴媒體,該規劃年初進行了公示后,遭遇難產,沒有上報廣州市政府,更沒有頒布實施。據了解,2009年《物權法》司法解釋公布后,更使工商等相關部門的政策陷于兩難。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》于2009年5月發布,10月實施。其中第十條稱:業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

第十一條又稱:業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

在2009年2月,廣東省政府發布《關于鼓勵創業帶動就業工作的意見》,明確提出:“允許企業及個體工商戶將住宅改變為經營性用房作為住所(經營場所)登記注冊”。同年10月,廣州市政府原則通過了《關于做好促進就業工作實施意見》,也指出“允許企業、個體工商戶按有關規定,將住宅改變為經營性用房作為住所(經營場所)登記注冊”。

然而,同年12月,根據廣州市工商局近期一份向市政府匯報的調研報告,廣州共有59000多戶“住改商”,這還不包括宅基地和臨時違章建筑的商鋪。廣州市工商局相關負責人表示,住改商的管理政策一直是個難點,要嚴格控制住改商的總量,特別是嚴格控制住宅樓內及小區內的“住改商”現象。工商部門稱,廣州雖然有政府方面關于“允許企業、個體工商戶按有關規定,將住宅改變為經營性用房作為住所(經營場所)登記注冊”的文件性材料,但仍明確要嚴格控制住改商的總量,目標是越來越少。

2009年后

商事改革背景下,“住改商”略有放寬

從2009年至今的十年,廣州市關于“住改商”也是出現了各種導向不盡相同的政策規定。2012年1月,廣州市政府出臺《關于解決生產經營場所場地證明若干問題的意見》(有效期5年,目前已失效)。其中,對于無證照經營活動,必須依法予以取締的事項有:(四)利用城區商品房住宅(不包括引導區內的宅基地住宅)從事加工、制造、機電維修或機動車維修、餐飲、茶藝、酒吧、娛樂、網吧、電子游戲、放映場、桑拿、沐足、廢品收購等影響環境和居民生活的經營活動的。

另外,在辦理《臨時經營場所使用證明》方面,該意見表示,使用臨街一樓的住宅從事經營的,除按規定必須依法予以取締的情形外,經營者須提交該房屋所有權人、有利害關系的業主以及周圍物業利害關系人同意其作為生產經營場所使用的證明文件。使用除臨街一樓以外的住宅從事軟件開發、設計等不影響環境和居民生活的經營活動的,提供經房屋所有權人和有利害關系的業主同意的證明文件。

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